Capita frequentemente che si stipuli un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da costruire e che poi vi siano problemi di varia natura che impediscono la conclusione dei lavori, tra tutti il più frequente è quello del fallimento dell’impresa costruttrice.
Per tutelare i promissari acquirenti, il d.lgs. 122/2005 ha introdotto, tra le altre cose, l’obbligo per il costruttore, a pena di nullità, di rilasciare al momento della stipula del preliminare una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore ha ricevuto dall’acquirente.
Ma cosa accade se il costruttore non rilascia la fideiussione alla stipula del preliminare oppure se ne rilascia una di importo inferiore a quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria?
Fideiussione rilasciata successivamente
Se la fideiussione viene rilasciata in un momento successivo rispetto alla stipula del preliminare, la Cassazione ha affermato che occorre valutare se il costruttore ha manifestato o meno segni di insolvenza.
In particolare, nella sentenza n. 30555/2019, la Cassazione ha affermato il principio per cui se, tra la stipula del preliminare ed il rilascio della fideiussione, il costruttore non ha manifestato segnali di insolvenza, la nullità prevista dalla legge non opera ed il contratto preliminare resta valido.
Fideiussione rilasciata per importo inferiore
Se invece la fideiussione viene rilasciata, ma per un importo inferiore rispetto alle somme ricevute dal costruttore a titolo di caparra confirmatoria, opera la nullità prevista dall’art. 2 del d.lgs. 122/2005.
E’ questo il principio affermato dalla recente sentenza della Cassazione 19510/20.
Ne consegue che, occorre effettuare una valutazione, caso per caso, sul rilascio della fideiussione, e sulla data e l’importo della stessa, al fine di capire se il contratto preliminare stipulato resti valido oppure se operi la nullità prevista dalla legge.
Avv. Michele Vanolli 