Tribunale di Roma ipotizza la riduzione del 70% dei canoni di affitto durante il lockdown

Torniamo ad occuparci delle conseguenze del c.d. lockdown sui contratti di locazione e affitto, con particolare riferimento ai contratti di carattere commerciale (qui e qui i precedenti articoli).

Il Tribunale di Roma, infatti, con ordinanza del 29 maggio 2020, ha ipotizzato una riduzione del 70% dell’importo dovuto per i canoni dei mesi di lockdown.

La vicenda

La vicenda oggetto della pronuncia del Tribunale di Roma, nasce da un contatto di affitto di un ramo d’azienda di un centro commerciale.
L’affittuario depositava ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo la sospensione del pagamento dei canoni e l’inibizione all’escussione delle fideiussioni bancarie prestate a garanzia.

Il Tribunale, dopo aver analizzato la vicenda e la normativa emergenziale, nonché la sussistenza dei requisiti cautelari (fumus boni iuris e periculum in mora), concludeva respingendo il ricorso, dopo aver però riconosciuto alcune ragioni dell’affittuario.

Il Tribunale di Roma, infatti, ha evidenziato come con la sottoscrizione del contratto il concedente si sia impegnato a mettere a disposizione della ricorrente un complesso di beni comprensivi, oltre che del diritto di uso dei locali, anche del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio.

Come noto, dall’11 marzo 2020 sino al 18 maggio 2020, l’attività di commercio al dettaglio di beni diversi dagli alimentari è stata sospesa sul territorio nazionale e, pertanto, il bene-azienda locato non ha potuto, in quel periodo, essere utilizzato per lo scopo indicato in contratto.

Occorre quindi chiedersi quali siano le conseguenza di tale divieto sul rapporto contrattuale.

La soluzione del Tribunale

Il Giudicante risponde al quesito applicando in modo combinato gli articoli 1256 e 1464 c.c., ritenendo che, nel caso in oggetto, ricorra una peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione parziale e temporanea.

Da ciò discenderebbe che “trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita (e cioè dal 18 maggio 2020)“.

In conclusione, secondo il Tribunale di Roma, “avendo la resistente potuto eseguire (pur senza colpa, ma per factum principis) dall’11 marzo al 18 maggio 2020 una prestazione solo parzialmente conforme al regolamento contrattuale, la ricorrente abbia diritto ex art. 1464 c.c. ad una riduzione del canone limitatamente al solo periodo di impossibilità parziale, riduzione da operarsi, nella sua
determinazione quantitativa, avuto riguardo: a) alla sopravvissuta possibilità di utilizzazione del
ramo di azienda nella più limitata funzione di ricovero delle merci, correlata al diritto di uso dei
locali; b) al fatto che è il ramo di azienda è pur sempre rimasto nella materiale disponibilità della
Ricorrente“.

Il Tribunale, infine, quantifica una riduzione del 70% rispetto a quanto dovuto.