Sono sempre più frequenti gli appartamenti adibiti a bed & breakfast o ad affitti brevi (tra i quali la famosa piattaforma Airbnb) all’interno dei condomini, con conseguenti problematiche per i condomini.
Si pone sempre più spesso il problema se e come il regolamento condominiale possa impedire la nascita di un B&B in condominio.
La giurisprudenza è ancora divisa sul punto, con orientamenti spesso contrapposti dai quali non emerge una chiara indicazione per gli operatori: alcune sentenze, infatti, ritengono che il B&B possa esistere anche in presenza di un regolamento di condominio che lo vieta, altre pronunce stabiliscono invece la prevalenza del regolamento stesso e il divieto per l’attività di affittacamere.
A segnare un punto a favore dei B&B è arrivata la Corte di Cassazione (sent. 6769/2018) la quale ha precisato alcuni termini della questione.
Secondo la Suprema Corte, la clausola del regolamento condominiale che impedisce “usi diversi da quello di civile abitazione” deve essere ricondotto alla categoria della servitù atipiche, con la conseguenza che, per essere opponibili ai terzi deve essere trascritta nei registri immobiliari, con nota distinta da quella dell’atto di acquisto dell’immobile, non essendo sufficiente il mero richiamo al regolamento condominiale.
In assenza di trascrizione, le disposizioni del regolamento che stabiliscono limiti alla destinazione della proprietà, valgono esclusivamente soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel contratto di acquisto dell’immobile.
Avv. Michele Vanolli 